Een bouwvergunning nodig: ⇑ ja ⇑ nee
1 januari 2003 is de nieuwe Woningwet 2003 van kracht geworden. De nieuwe wet heeft nogal wat veranderingen in de eisen voor nieuwbouw en verbouw met zich mee gebracht. De veranderingen in de wet hebben voor bestaande bouw minder consequenties dan voor nieuwbouw. Waar we bij bestaande bouw echter wel mee te maken krijgen is "bouwvergunningvrij", "licht bouwvergunningsplichtig" en de "regulier bouwvergunnings-plichtig". Ook de nieuwe woningwet 2003 maakt geen onderscheidt tussen huurders en huis-eigenaren. Het ministerie van VROM geeft handige folders uit waarin u kunt lezen voor welke optie uw plannen in aanmerking komen. Deze folders kunt u verkrijgen bij de gemeente, bestellen via Postbus 51, of nalezen op de internetsite van het ministerie van VROM.
De overheid heeft helaas vrij weinig bekendheid gegeven aan de nieuwe woningwet, met het gevolg dat veel mensen niet op de hoogte zijn van de veranderingen. Er zijn begin dit jaar in sommige huis aan huis bladen wel een aantal artikelen verschenen over de nieuwe woningwet, maar helaas stonden hier ook fouten in waardoor de verwarring eigenlijk alleen groter werd. En ook bij klusprogramma's op televisie wordt ook zelden aandacht besteed aan het feit dat voor veel verbouwingen een bouwvergunning nodig is. Deze uitgave van de Hoogendoorn Bouwadvies Nieuwsbrief is bedoeld om u een zo goed mogelijke uitleg te geven over wat de nieuwe regelgeving omtrent het bouwvergunningsvrij bouwen inhoud. Om een volledig overzicht te krijgen is het verstandig vóór een verbouwing ook de VROM-folders aan te vragen of even binnen te lopen bij de gemeente voor informatie, zo voorkomt u eventuele problemen en teleurstellingen.
Om te beginnen is het goed om u een aantal begrippen te benoemen die u tegenkomt wanneer u gaat verbouwen.
Voor het bouwvergunningvrij bouwen zijn er een aantal criteria waaraan het bouwwerk moet voldoen. Zo moet er altijd worden voldaan aan het bouwbesluit en moet het te bouwen werk altijd passen in het bestemmingsplan. Wanneer u een schuurtje of een tuinhuisje wilt bouwen, zal dit in het aangegeven "bijgebouwengebied" moeten worden gebouwd. Het is uw eigen verantwoordelijkheid om er voor te zorgen dat u voldoet aan het bestemmingsplan. Het bij te bouwen deel moet strekken tot vergroting van het woongenot. Met 'woongenot' wordt bedoeld dat het gebruik van het bijgebouw gerelateerd moet zijn aan het wonen. Als u een garage bijbouwt mag dit niet zonder bouwvergunning als u er vervolgens een winkel in begint.
Bij een bouwvergunning, licht of regulier, zijn recente bouwkundige tekeningen vereist. Het verschilt per gemeente in welke veelvoud deze moeten worden aangeleverd. De procedure van een lichte bouwvergunning duurt 6 weken en start op de datum dat u de bouwvergunning indient bij de gemeente. Wanneer de aanvraag voor de bouwvergunning niet compleet is, bericht de gemeente u hierover en heeft u 2 weken de tijd om de ontbrekende stukken bij de gemeente aan te leveren. Bent u te laat dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen. De gemeente toetst uw aanvraag aan het bestemmingsplan, het bouwbesluit en aan de redelijke eisen van welstand. Vanaf de datum dat de bouwvergunning aan u wordt verleend, gaat een periode van 6 weken in, waarin mensen bezwaar kunnen maken tegen uw plannen. Hiervoor wordt op die datum in de plaatselijke huis- aan huisbladen kenbaar gemaakt dat en waarvoor u een bouwvergunning heeft gekregen. Reguliere Bouwvergunning:
De reguliere bouwvergunning verschilt van de lichte bouwvergunning in die zin dat het verkrijgen ervan 12 weken duurt in plaats van 6 weken en dit kan éénmaal met 6 weken verlengd worden. Na goedkeuring van de bouwaanvraag zit ook hier een periode aan vast van 6 weken in, waarin mensen bezwaar kunnen maken tegen uw plannen. Een reguliere bouwvergunning kent 2 fases, in de eerste fase wordt het plan getoetst aan de welstandseisen en in de tweede fase wordt het plan getoetst aan het bouwbesluit. De welstandstoets is voor de reguliere bouwvergunning een uitgebreidere dan bij een lichte bouwvergunning, het plan wordt namelijk ook getoetst door de provinciale welstandscommissie. Tot slot kan worden geconcludeerd dat vergunningsvrij bouwen alleen kan bij bestaande woningen die bedoeld zijn voor permanente bewoning, dus het kan niet bij stacaravans en vakantiehuisjes. Wanneer u in een Monument woont, kunt u nooit vergunningsvrij bouwen. Het bij te bouwen deel moet strekken tot vergroting van het woongenot. Vóór het kopen en bouwen van bijvoorbeeld een blokhut c.q. tuinhuisje is het verstandig eerst bij de gemeente langs te gaan met de vraag of u überhaupt een tuinhuisje mag plaatsen op de plek die u in gedachten heeft. Houdt er ook rekening mee dat voor vrijwel iedere constructieve verandering die u in uw woning aanbrengt ook een bouwvergunning nodig is. Dus als u een draagmuur wilt doorbreken informeer dan eerst bij de gemeente of hier een vergunning voor nodig is. Dit is i.v.m. de veiligheid van de constructie. Schakel altijd een bouwkundig bureau in dat u kan begeleiden bij de aanvraag van de bouwvergunning en het maken van de tekeningen. * Bronvermelding:
VROM heeft 9 folders m.b.t. de nieuwe woningwet uitgegeven t.w.:
- Bestemmingsplan: Dit is een plan dat voor ieder stadsdeel is vastgesteld door de afdeling ruimtelijke ordening van de gemeente. In dit plan zijn alle voorwaarden en eisen vastgelegd waar een bouwwerk op die plek aan moet voldoen. Zoals de functie (bestemming) van een perceel, de goothoogtes, het aantal verdiepingen per gebouw, de dakschuintes, het maximaal te bebouwen oppervlak per perceel, de plek waar bijgebouwen mogen worden gebouwd. Past een bouwplan niet in een bestemmingsplan, dan kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden vrijstelling verlenen. Hiervoor dient u dan een vrijstellingsprocedure in gang te zetten die enkele weken/maanden in beslag kan nemen;
- Bouwvergunningvrij: Wanneer uw bouwplan voldoet aan de voorwaarden, die hiervoor gesteld zijn in de nieuwe woningwet 2003, is de verbouwing, zoals de naam aangeeft, vergunningsvrij en heeft u geen toestemming van de gemeente nodig. Deze voorwaarden worden verderop in deze Nieuwsbrief nog toegelicht;
- Lichte bouwvergunning: Als u voldoet aan de voorwaarden die hiervoor gesteld zijn in de nieuwe woningwet 2003, heeft u een lichte, vereenvoudigde, bouwvergunning nodig. De tijd die met het verkrijgen van een dergelijke lichte bouwvergunning gemoeid is, is maximaal 6 weken. Verderop in deze Nieuwsbrief wordt dit onderwerp nader toegelicht;
- Reguliere bouwvergunning: Dit is een "normale" bouwvergunning waarbij het maximaal 12 weken duurt voordat u toestemming heeft om te gaan bouwen. Verderop in deze Nieuwsbrief wordt ook dit onderwerp nader toegelicht.
- Bouwbesluit: Dit is een onderdeel van de woningwet waarin alle minimale eisen staan m.b.t. tot het gebruik, milieu, comfort en de veiligheid van een bouwwerk. Alle bouwwerken, vergunningsplichtig of niet, moeten voldoen aan het bouwbesluit. De volledige tekst van het bouwbesluit is na te lezen op www.vrom.nl.
- Burenrecht: Dit recht staat beschreven in het Burgerlijk Wetboek. In dit recht staat de verhouding tussen buren omschreven, wat wel mag en wat niet mag. Het burenrecht is altijd van kracht en daar moet u zich ook altijd aan houden of u nu een bouwvergunning nodig heeft of niet. De volledige tekst van dit recht is ook na te lezen op www.vrom.nl.
Voor het bouwvergunningvrij bouwen zijn er een aantal criteria waaraan het bouwwerk moet voldoen. Zo moet er altijd worden voldaan aan het bouwbesluit en moet het te bouwen werk altijd passen in het bestemmingsplan. Wanneer u een schuurtje of een tuinhuisje wilt bouwen, zal dit in het aangegeven "bijgebouwengebied" moeten worden gebouwd. Het is uw eigen verantwoordelijkheid om er voor te zorgen dat u voldoet aan het bestemmingsplan. Het bij te bouwen deel moet strekken tot vergroting van het woongenot. Met 'woongenot' wordt bedoeld dat het gebruik van het bijgebouw gerelateerd moet zijn aan het wonen. Als u een garage bijbouwt mag dit niet zonder bouwvergunning als u er vervolgens een winkel in begint.
Het voert te ver om alle criteria voor vergunningsvrij bouwen in deze Nieuwsbrief te vermelden. In het kort kan het volgende gezegd worden over de meest voorkomende bouwplannen:
Bijgebouwen en overkappingen: *
- een bijgebouw en overkapping mogen niet hoger zijn dan één bouwlaag en niet hoger dan 3 meter;
- als u het bijgebouw of de overkapping bouwt op een achtererf, dan moet de afstand tussen het bijgebouw/over-kapping en de openbare weg of het openbaar groen aan alle zijden meer dan 1 meter zijn;
- als u het bijgebouw of de overkapping bouwt op een zijerf dat niet naar de openbare weg of het openbaar groen gekeerd is, dan moet de afstand tussen het bijgebouw of de overkapping en het voorerf ten minste 1 meter zijn.
- wordt gebouwd aan een bestaande woning of een bestaand woongebouw;
- mag niet hoger zijn dan één bouwlaag;
- is niet hoger dan 4 meter, gemeten vanaf het aansluitende terrein;
- is niet hoger dan 0,25 meter boven de vloer van de eerste verdieping van uw woning;
- is niet hoger dan de woning waar u tegenaan bouwt;
- de aan- of uitbouw is minder dan 2,5 meter diep, gemeten vanuit de oorspronkelijke gevel waar tegenaan wordt gebouwd;
- de aan- of uitbouw is niet breder dan de oorspronkelijke gevel waar deze tegenaan komt en steekt ten opzichte van die gevel niet uit;
- als u de aan- of uitbouw bouwt aan een oorspronkelijke achtergevel, dan moet de afstand tussen de aan- of uitbouw en de weg of het openbaar groen aan alle zijden meer dan 1 meter zijn;
- als u de aan- of uitbouw bouwt aan een oorspronkelijke zijgevel die niet naar de openbare weg of het openbaar groen gekeerd is, dan moet de afstand tussen de aan- of uitbouw en het voorerf en de afstand tussen de aan- of uitbouw en het erf van uw buren ten minste 1 meter zijn.
- u bouwt de afscheiding op een erf of perceel waarop reeds een gebouw staat;
- de afscheiding staat meer dan 1 meter achter de voorgevelrooilijn (= de lijn die, evenwijdig aan de weg, uw voorgevel raakt. Deze is vastgelegd in het bestemmingsplan of de bouwverordening van uw gemeente);
- de afscheiding staat op meer dan 1 meter afstand van de weg of het openbaar groen.
- de dakkapel moet op een bestaand gebouw worden geplaatst. Als u tijdens de bouw van uw woning besluit toch ook nog een dakkapel toe te voegen, dan kan dat dus niet bouwvergunningvrij;
- de dakkapel wordt op het achterdakvlak of op een zijdakvlak gebouwd. Dit zijdakvlak mag echter niet naar de weg of het openbaar groen gekeerd zijn;
- de afstand tot de voorgevel van het gebouw is meer dan 1 meter;
- de dakkapel heeft een plat dak;
- de zijwanden van de dakkapel zijn ondoorzichtig;
- de dakkapel is, gemeten vanaf de voet, niet hoger dan 1,5 meter;
- de onderkant van de dakkapel ligt meer dan 0,5 meter maar minder dan 1 meter boven de dakvoet (=het laagste punt van een schuin dak);
- de bovenkant ligt meer dan 0,5 meter onder de daknok (=het hoogste punt van een schuin dak);
- de zijkanten liggen meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak;
Bij een bouwvergunning, licht of regulier, zijn recente bouwkundige tekeningen vereist. Het verschilt per gemeente in welke veelvoud deze moeten worden aangeleverd. De procedure van een lichte bouwvergunning duurt 6 weken en start op de datum dat u de bouwvergunning indient bij de gemeente. Wanneer de aanvraag voor de bouwvergunning niet compleet is, bericht de gemeente u hierover en heeft u 2 weken de tijd om de ontbrekende stukken bij de gemeente aan te leveren. Bent u te laat dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen. De gemeente toetst uw aanvraag aan het bestemmingsplan, het bouwbesluit en aan de redelijke eisen van welstand. Vanaf de datum dat de bouwvergunning aan u wordt verleend, gaat een periode van 6 weken in, waarin mensen bezwaar kunnen maken tegen uw plannen. Hiervoor wordt op die datum in de plaatselijke huis- aan huisbladen kenbaar gemaakt dat en waarvoor u een bouwvergunning heeft gekregen. Reguliere Bouwvergunning:
De reguliere bouwvergunning verschilt van de lichte bouwvergunning in die zin dat het verkrijgen ervan 12 weken duurt in plaats van 6 weken en dit kan éénmaal met 6 weken verlengd worden. Na goedkeuring van de bouwaanvraag zit ook hier een periode aan vast van 6 weken in, waarin mensen bezwaar kunnen maken tegen uw plannen. Een reguliere bouwvergunning kent 2 fases, in de eerste fase wordt het plan getoetst aan de welstandseisen en in de tweede fase wordt het plan getoetst aan het bouwbesluit. De welstandstoets is voor de reguliere bouwvergunning een uitgebreidere dan bij een lichte bouwvergunning, het plan wordt namelijk ook getoetst door de provinciale welstandscommissie. Tot slot kan worden geconcludeerd dat vergunningsvrij bouwen alleen kan bij bestaande woningen die bedoeld zijn voor permanente bewoning, dus het kan niet bij stacaravans en vakantiehuisjes. Wanneer u in een Monument woont, kunt u nooit vergunningsvrij bouwen. Het bij te bouwen deel moet strekken tot vergroting van het woongenot. Vóór het kopen en bouwen van bijvoorbeeld een blokhut c.q. tuinhuisje is het verstandig eerst bij de gemeente langs te gaan met de vraag of u überhaupt een tuinhuisje mag plaatsen op de plek die u in gedachten heeft. Houdt er ook rekening mee dat voor vrijwel iedere constructieve verandering die u in uw woning aanbrengt ook een bouwvergunning nodig is. Dus als u een draagmuur wilt doorbreken informeer dan eerst bij de gemeente of hier een vergunning voor nodig is. Dit is i.v.m. de veiligheid van de constructie. Schakel altijd een bouwkundig bureau in dat u kan begeleiden bij de aanvraag van de bouwvergunning en het maken van de tekeningen. * Bronvermelding:
VROM heeft 9 folders m.b.t. de nieuwe woningwet uitgegeven t.w.:
- Spelregels voor bouwen en verbouwen;
- Aan- en uitbouwen;
- Bijgebouwen en overkappingen;
- Erf- en perceelafscheidingen;
- Dakkapellen;
- Dakramen;
- (schotel-)antennes;
- Kozijn en gevelwijziging;
- Zonnecollectoren en zonnepanelen.